ここ数日の日経には、新型コロナウィルスの影響によるリモートワークの常態化と不動産需給の話が毎日載っています。
今回は、ほぼ見えてきた今後の不動産の需給予測について書いておきましょう。
なお、オフィス需要については、主に首都圏を中心とした話ですと前置きしておきます。
リモートワークが「可能である」と知ってしまった日本
現在の日本では、リモートワークはほぼ可能であるというのがコンセンサスになりつつあるでしょう。
リモートワークを可能にするテクノロジーが揃ってきていること、それを活用したという経験値が日本の企業に蓄積されていることがポイントです。
リモートワーク導入当初はとまどいもあったと思いますが、ビデオ会議ツールの「Zoom」や、チームのコミュニケーションツールである「slack」のようなサービスを使えば、思った以上に作業は進捗するという認識が醸成された企業や社員も多いでしょう。
新しい仕事の仕方が普及するには「テクノロジー」や「コスト」、「法律・制度」など、いくつかの壁がありますが、その一つのテクノロジーの壁については、使ってみるところまでのハードルが大きいので、このハードルを乗り越えていることは相当なプラスです。
リモートワークが生産的なとき、非生産的なとき
混雑で疲弊するだけの通勤時間や、その場にとりあえずいるだけの会議。
これらの非効率な時間を削減するリモートワークは、日本人の生産性を高める働き方として、有力な選択肢の一つとなりました。
一方で、時と場合によっては、リモートワークが非効率・非生産的な働き方の要因になってしまうこともあります。
これは個々の企業が扱う製品・サービスの特性や業態（仕事内容）にもよると思いますが、テクノロジーの活用できているのか（技術活用）、リモートワークを支える制度や仕組みがどれくらい整備されているのか、どれくらいしっかりと運用されているのか（制度運用）、管理者や社員自身が、どれくらいリモートワークの特性を理解して、働き方を合わせられているか（習熟度合）、そして個々人の住宅などで、リモートワークをする環境をきちんと作ることができるか（環境整備）が、大きく影響すると考えられます。
リモートワークで働くと、どういった場合が生産的で、どういった場合に非生産的なのか。
今回の新型コロナウィルスに伴う緊急事態宣言とリモートワークの推奨により、日本の企業は図らずもリモートワークによる働き方の実証実験をする機会を得ました。
この実験で十分な検証ができた企業は、次のステップに向けて準備をするでしょう。
オフィス需要・住宅需要の増減予測
さて、話がややそれましたが、リモートワークができるとわかった企業や社員は、これから都心に偏ったオフィスや住宅のあり方を、どう考えていくのでしょうか。
一つひとつ見てみましょう。
都心のオフィス需要は減る
総体的に見れば、都心のオフィス需要は減るはずです。
企業としては、社員同士の感覚を空ける設計にするため、今の床面積を減らさないという選択肢も考えられます。
一方で、これまで一人ひとりに固定席を用意していた企業が、これからはフリーアドレス制に変更するなど、床面積を縮小するケースが増えるでしょう。
あるいは、もっと社員の生活の場に近いところに、オフィスを設置する、郊外に分散する、という選択肢もあります。
これもやはり都内のオフィスから郊外への一部移転・分散ですから、都内のオフィスの床面積は縮小します。
都心のマンション需要は減る
リモートワークが常態化すれば、都心のマンション需要は減るでしょう。
これまで、原則毎日通勤することを前提としていたため、都心に住居を構える意味が大きかったわけですが、週１回、２回、あるいは月に数回程度の通勤になればどうでしょうか。
通勤の便より、リモートワークする環境の方が圧倒的に重要な項目となってきます。
そうするとわざわざ高くて狭い都内に住む必要はなく、少し郊外に出て、広くて価格も手ごろな場所に移住しようと考える人も出てくるでしょう。
特にタワーマンション（タワマン）は壁が薄い構造になっているので、リモートワークには向かないという記事がネットにもあります。
これまで限られた時間しかマンションの室内にいなかったために気にならなかった、あるいはガマンできたという人も、仕事をする上での障害となるようであれば、引越しも選択肢になってくるかもしれません。
シェアオフィスは需要が伸びる
スタートアップや大企業の分散・少人数拠点用のオフィススペースなどのニーズにより、シェアオフィスの需要は増えそうです。
シェアオフィスは使用するスペースの柔軟性に強みがありますので、先の読めないこういう時期にはニーズが高まる気がします。
ただ、一部のスタートアップが在宅前提に切り替えることの減少トレンドも考慮すると、微増くらいかもしれません。
郊外のオフィス需要は増える
都心のオフィス需要の減少と相まって、郊外のオフィス需要は今後増えていく気がします。
家ではなかなか仕事がはかどらないから集中できる場所が欲しい、セキュリティの関係で家では作業ができない、などの理由で、会社のオフィスに出社はしたいけど、都心には出たくない、そんなニーズに応えるのが郊外の小規模オフィスです。
企業としては分散管理の煩雑さがありますが、コストは総じてみれば抑制できると思いますし、社員も近場のオフィスに出社できる方が利便性が高いので、メリットはありそうです。
郊外の住宅需要は増える
一軒家を中心として、郊外の住宅需要は増加するでしょう。
特にリモートワークをするための書斎がある間取りはニーズが増えるでしょう。
また、リフォームも活気づくと思います。
書斎がなければリビングなどの広い部屋を分解したりするなど、より居住時間が長いことを前提とした間取りになるはずです。
まだまだ新型コロナウィルスの収束時期については予断を許さない状況です。
企業も働く人も、アフターコロナのニューノーマルに向けた準備が必要です。
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ひとことポイント
・アフターコロナの働き方を見すえた不動産需要の増減に注意しよう
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